Documentos necessários para comprar um imóvel com segurança

Comprar um imóvel costuma ser a maior decisão financeira de uma família. Ainda assim, é comum que o negócio seja fechado com base na confiança e na aparência do bem, deixando a conferência documental para o final, quando o dinheiro já mudou de mãos e o espaço para renegociar acabou.

A boa notícia é que a maior parte dos problemas que surgem depois da compra já estava registrada em algum documento público antes dela. Saber o que pedir e o que ler em cada papel transforma uma aposta em uma decisão informada.

1. Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região onde o bem está localizado, ela concentra toda a história daquela propriedade: quem foi dono, quando vendeu, se existe hipoteca, penhora, usufruto, servidão ou qualquer outra restrição.

Dois pontos merecem atenção especial:

• Ela precisa ser atualizada. Uma matrícula emitida há seis meses pode não refletir uma penhora averbada no mês passado. O prazo de validade costuma ser curto, e vale sempre pedir uma nova antes da assinatura.
• Quem vende precisa ser quem está na matrícula. Parece óbvio, mas é frequente que o vendedor seja herdeiro sem inventário concluído, cônjuge sem a devida autorização, ou alguém que comprou por contrato de gaveta e nunca registrou.

2. Certidões do vendedor

Um imóvel pode estar impecável e ainda assim ser um mau negócio, se o vendedor tiver dívidas capazes de alcançá-lo. É o que a legislação chama de fraude à execução: uma venda feita quando já existia processo capaz de levar o vendedor à insolvência pode ser desfeita depois, mesmo que o comprador tenha agido de boa-fé.

Por isso, verificam-se as certidões de distribuição de ações cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções, tanto na Justiça Estadual quanto na Federal, nas comarcas onde o vendedor reside e onde o imóvel se localiza.

Quando o vendedor é pessoa jurídica, o conjunto de certidões é mais amplo e inclui a situação fiscal e previdenciária da empresa.

3. Certidões do próprio imóvel

Além da matrícula, alguns documentos dizem respeito ao bem em si:

• Certidão negativa de IPTU, emitida pela prefeitura. O IPTU é um tributo que acompanha o imóvel, e não a pessoa, de modo que dívida antiga pode ser cobrada do novo proprietário.
• Declaração de quitação de condomínio, quando aplicável, assinada pelo síndico ou pela administradora. Dívida de condomínio também segue o imóvel.
• Certidão negativa de ônus reais, que confirma a inexistência de gravames registrados.

4. Documentos pessoais e estado civil

O estado civil do vendedor altera as regras do negócio. Em boa parte dos regimes de bens, a venda de imóvel exige a concordância do cônjuge, e a ausência dessa autorização pode tornar o negócio anulável.

Quando há separação, divórcio ou falecimento envolvido, é preciso confirmar se a partilha foi concluída e devidamente registrada na matrícula. Um imóvel que ainda consta em nome do casal, anos depois do divórcio, indica que a etapa registral ficou pelo caminho.

5. Documentação da construção

Se há edificação, vale confirmar se ela está averbada na matrícula. Uma casa construída ou ampliada sem averbação pode gerar dificuldade de financiamento para o comprador seguinte, exigência de regularização pela prefeitura e divergência entre a área real e a área registrada.

O habite-se e o projeto aprovado ajudam a confirmar que a construção é regular perante o município.

O que fazer com tudo isso

Reunir os documentos é metade do trabalho; a outra metade é lê-los em conjunto. Uma matrícula limpa acompanhada de certidões que apontam execuções contra o vendedor conta uma história diferente da que cada documento contaria sozinho.

Essa leitura integrada é o que se chama de due diligence imobiliária. Ela não elimina todo risco, nada elimina, mas transforma risco desconhecido em risco medido, e é isso que permite decidir se o negócio segue, se o preço muda ou se é hora de procurar outro imóvel.

Vale lembrar que o custo dessa verificação é uma fração pequena do valor do imóvel, enquanto o custo de desfazer uma compra problemática costuma ser alto, demorado e emocionalmente desgastante.