Direito Condominial | Vivian Ferreira Advocacia

Morar ou investir em condomínio significa dividir espaço, custo e decisão com dezenas de pessoas. A maior parte dos conflitos que chegam ao escritório não nasce de má-fé: nasce de convenção antiga, assembleia mal conduzida ou regra aplicada de forma diferente conforme o morador.

A atuação nesta área é preventiva sempre que possível, já que revisar a convenção, organizar o rito das assembleias e formalizar as decisões evita boa parte das disputas antes que elas comecem. Quando o conflito já existe, o caminho é resolvê-lo com o menor desgaste possível para a convivência que vai continuar depois.

Quando procurar

Situações que atendemos nesta área

Se alguma destas descrições se parece com a sua, vale conversar.

A convenção do condomínio é antiga e não trata das situações atuais
Há dúvida sobre o quórum necessário para aprovar uma decisão
Uma assembleia foi convocada ou conduzida de forma questionável
A inadimplência de cotas está alta e a cobrança não avança
Existe conflito sobre obra, reforma ou alteração de fachada
Há discussão sobre uso de área comum, vaga de garagem ou animais
O síndico é questionado quanto à prestação de contas
Você é síndico e precisa de respaldo jurídico para agir
Multas foram aplicadas e há dúvida sobre a validade
Locação em condomínio gera atrito sobre responsabilidades

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O que fazemos

Serviços nesta área

01

Convenção e regimento interno

Elaboração, revisão e atualização dos documentos que regem o condomínio, adequando-os à legislação vigente e à realidade concreta do prédio. É o instrumento que define o que pode, o que não pode e com que quórum cada coisa se decide.

02

Assembleias

Orientação sobre convocação, pauta, quórum, condução e registro em ata. Assembleia com vício de forma é assembleia anulável, e uma decisão desfeita meses depois costuma custar mais do que o cuidado que a teria evitado.

03

Cobrança de cotas em atraso

Condução da cobrança amigável e, quando necessário, judicial. A dívida de condomínio acompanha a unidade, o que abre caminhos de cobrança específicos que nem sempre são aproveitados.

04

Conflitos entre condôminos

Atuação em disputas sobre uso de área comum, obras, ruído, animais, vagas e alterações de fachada, buscando solução negociada antes da judicial, porque as pessoas envolvidas continuarão vizinhas depois.

05

Responsabilidade do síndico

Assessoria ao síndico e ao conselho quanto aos limites de atuação, prestação de contas, contratação de serviços e responsabilidade pessoal por atos de gestão.

06

Aplicação de multas e sanções

Verificação da regularidade do procedimento, com atenção à previsão na convenção, à notificação prévia e ao direito de defesa, tanto para o condomínio que aplica quanto para o condômino que recebe.

Dúvidas frequentes

Sobre direito condominial

Não. A orientação consolidada nos tribunais é de que restringir o acesso do condômino inadimplente às áreas comuns, ou expô-lo publicamente, configura sanção não prevista em lei e pode gerar dever de indenizar. A inadimplência se cobra pelos meios próprios: notificação, multa prevista na convenção e ação de cobrança.

A obrigação de pagar a cota condominial acompanha a unidade, e não a pessoa. Isso significa que o comprador pode ser cobrado por débitos anteriores à aquisição, restando-lhe eventual direito de regresso contra o vendedor. É exatamente por isso que a declaração de quitação assinada pela administradora é documento obrigatório na análise prévia de qualquer compra.

A regra geral é que alterações na fachada dependem de autorização, porque a fachada é parte comum e a uniformidade estética integra o valor do conjunto. O quórum necessário varia conforme a natureza da alteração e conforme o que a convenção estabelece. Executar a obra primeiro e pedir autorização depois costuma terminar em obrigação de desfazê-la, às próprias custas.