Inadimplência de cotas condominiais: como o condomínio deve cobrar

A inadimplência é o problema mais frequente na administração de um condomínio, e também um dos que mais gera decisão equivocada. Na pressa de recuperar o dinheiro, síndicos adotam medidas que parecem razoáveis e que, na verdade, expõem o condomínio a ser condenado a pagar indenização a quem devia.

Vale separar o que a lei autoriza do que ela proíbe.

A dívida acompanha o imóvel

A cota condominial é uma obrigação que segue a unidade, e não a pessoa. Isso significa que quem compra um apartamento com débito em aberto pode ser cobrado por ele, ainda que a dívida seja anterior à compra.

Essa característica explica duas coisas: por que a verificação de débitos é indispensável antes de comprar, e por que o condomínio tem uma posição de cobrança mais forte do que a de um credor comum.

A cobrança tem caminho direto

Desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito referente a cotas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, previsto na convenção ou aprovado em assembleia, é título executivo extrajudicial.

Na prática, o condomínio não precisa ajuizar uma ação de cobrança para depois discutir a dívida. Pode ir direto à execução, apresentando a convenção, as atas e os demonstrativos que comprovem os valores.

Esse detalhe encurta bastante o caminho, desde que a documentação esteja em ordem. Convenção desatualizada, ata mal lavrada ou planilha inconsistente são os motivos mais comuns de a execução travar logo no início.

Os limites de multa e juros

O Código Civil estabelece que a multa por atraso no pagamento da cota não pode ultrapassar dois por cento sobre o valor devido. Os juros seguem o que a convenção previr e, no silêncio dela, aplica-se um por cento ao mês.

Convenções antigas às vezes trazem multa de dez ou vinte por cento, herança de período anterior ao Código Civil de 2002. Essas cláusulas não prevalecem. Cobrar acima do limite legal gera devolução e enfraquece a posição do condomínio em juízo.

O devedor contumaz

O Código Civil prevê uma penalidade mais severa para quem deixa de pagar de forma reiterada, podendo chegar a cinco vezes o valor da contribuição.

Essa multa não é automática. Depende de deliberação em assembleia, com quórum qualificado, e exige que o condômino tenha oportunidade de se manifestar. Aplicá-la por decisão isolada do síndico é convite à anulação.

O que o condomínio não pode fazer

Aqui está a origem da maior parte dos problemas.

• Expor o nome do devedor. Lista afixada no hall, aviso no elevador ou divulgação em grupo de mensagens configura constrangimento e costuma gerar dever de indenizar.
• Cortar serviços essenciais. Suspender água, energia ou o uso do elevador é medida rejeitada pelos tribunais, por atingir a própria habitabilidade da unidade.
• Impedir o uso de áreas comuns. Restringir acesso a garagem, salão ou piscina como forma de pressão tem sido considerado abusivo, salvo hipóteses muito específicas previstas em convenção e ainda assim discutíveis.
• Proibir a participação em assembleia. O inadimplente pode ter o direito de voto restringido, conforme a convenção, mas não pode ser impedido de comparecer e de se manifestar.

Todas essas medidas têm algo em comum: substituem o procedimento legal de cobrança por pressão social. Além de ilícitas, costumam sair mais caras que a dívida original.

A penhora do imóvel

Um ponto que surpreende muita gente: a proteção do bem de família não impede a penhora do imóvel por dívida de condomínio.

A própria lei que institui essa proteção prevê exceção justamente para as contribuições devidas em razão do imóvel. É o que dá força real à execução condominial, e é também o motivo pelo qual acordos costumam surgir depois que a execução avança.

O prazo para cobrar

A pretensão de cobrança das cotas prescreve em cinco anos, contados do vencimento de cada parcela.

Isso significa que a inércia tem custo. Deixar a dívida correr por anos sem tomar providência pode significar a perda das parcelas mais antigas, exatamente as que já acumularam mais encargos.

O caminho que costuma funcionar melhor

• Notificar cedo, de forma discreta e documentada.
• Manter convenção, atas e demonstrativos organizados e atualizados.
• Oferecer acordo com condições realistas, preferencialmente antes de o débito ficar impagável.
• Ajuizar a execução sem deixar o prazo prescricional se aproximar.
• Tratar a cobrança como procedimento administrativo, e não como conflito pessoal entre vizinhos.

Condomínio é convivência obrigatória. Uma cobrança conduzida com técnica recupera o crédito sem transformar o prédio em ambiente hostil, o que também é um resultado que interessa a todos.